Die Berechnung der Quadratmeterzahl von Gewerbeflächen ist ein komplizierter Prozess, der unermüdliche Liebe zum Detail erfordert. Mieter müssen bei der Entscheidung, ob sie einen Mietvertrag eingehen, eine Reihe von Faktoren berücksichtigen, einschließlich der Gesamtfläche des Gebäudes und der regionalen Standards. Mieter, die wichtige Konzepte nicht verstehen, werden manchmal von versteckten Kosten und Nutzflächen überrascht, die kleiner sind als sie es sich vorgestellt haben.
Schritte
Teil 1 von 3: Auswahl einer Messmethode
Schritt 1. Vergleichen Sie die Messtechniken
Vermieter können verschiedene Messtechniken verwenden, um die Quadratmeterzahl eines Raums zu bewerten. Zu diesen Methoden gehören:
- Nutzbare Quadratmeterzahl oder USF: Dies ist die Fläche, die der Mieter tatsächlich einnimmt. Vermieter geben diese Zahl potenziellen Mietern oft an, aber sie stellt nur einen Teil der Mietvereinbarung dar.
- Vermietbare Quadratmeterzahl oder RSF: Dies ist die Kombination aus der nutzbaren Quadratmeterzahl und einem Prozentsatz der Quadratmeterzahl der Gemeinschaftsfläche des Gebäudes. Zu den Gemeinschaftsbereichen, die Teil eines Gebäudes sind, von dem alle Mieter profitieren, gehören die Lobby, Aufzüge, Flure und Treppenhäuser.
- Brutto-Quadratmeter oder GSF: Die gesamte vermietbare Quadratmeterzahl eines Gebäudes.
Schritt 2. Entscheiden Sie, welche Methode zur Berechnung von Gewerbeflächen für Sie am besten geeignet ist
Die Building Owners and Managers Association (BOMA) vereinfachte 2010 die Industriestandards für die Messung vermietbarer Flächen in Gewerbegebäuden. Die beiden führenden Methoden der BOMA sind Methode B und Legacy-Methode A.
- Methode B: Die neue Einzellastfaktormethode berechnet die vermietbare Fläche für jeden Mieter nach einem einheitlichen Ansatz in der Flächenmessung. Sie ist für alle Geschosse eines Gebäudes gleich.
- Legacy-Methode A: Der Standard von 1996 verwendet separate Einheitspreise für USF und allgemeine Quadratmeterzahl. In einigen Fällen kann es für Mieter von Vorteil sein, sich für diesen Ansatz zu entscheiden.
Schritt 3. Wählen Sie eine Messmethode basierend auf dem Eigenschaftstyp
Typischerweise hängt die verwendete Messtechnik von der beabsichtigten Nutzung der Immobilie und der geplanten Anzahl von Mietern ab. Bürogebäude, Einkaufszentren und andere Multi-Tenant-Gebäude werden normalerweise mit RSF gemessen. Single-Tenant-Gebäude wie Lagerhallen oder Produktionsstätten werden mit GSF vermessen. Vermieter können jedoch nicht verpflichtet sein, eine bestimmte Methode zur Vermessung einer Fläche zu verwenden.
Schritt 4. Berücksichtigen Sie regionale Leasingstandards
Das Bundesgesetz erlaubt es Vermietern, vermietbare Flächen mit jeder von ihnen gewünschten Methode zu messen. In bestimmten Teilen des Landes können jedoch andere Regeln für die Berechnung der Quadratmeterzahl gelten. Zwei bemerkenswerte Beispiele sind:
- Das Real Estate Board of New York (REBNY) ermöglicht es Gebäudeeigentümern, ihre Gewinne zu maximieren, indem sie RSF so nah wie möglich an GSF heranbringen.
- Tropische Gebiete: Neue Regeln berücksichtigen geschlossene und offene Bereiche von Gewerbegebäuden in Gebieten, die normalerweise von bestimmten Wetterbedingungen betroffen sind.
Teil 2 von 3: Messen von kommerziellem Square-Footage
Schritt 1. Nehmen Sie nichts als selbstverständlich hin
Messen Sie die nutzbare Fläche selbst aus. Eine Fehlkalkulation bei der Ermittlung der Quadratmeterzahl kann Sie während der Laufzeit des Mietvertrags Tausende von Dollar kosten. Typische Messstandards erlauben eine Fehlertoleranz von 2 Prozent bei der Messung von Gewerbeflächen. Dies kann jedoch vor allem in großen oder teuren Räumen viel Geld bedeuten. Messen Sie die Fläche so sorgfältig wie möglich aus, insbesondere wenn Sie der Mieter sind, der von diesen Fehleinschätzungen negativ betroffen sein könnte.
Schritt 2. Messen Sie einfache Quadratmeterzahl
Um kommerzielle Quadratmeter für einen rechteckigen Raum zu messen, multiplizieren Sie die Länge des Raums in Fuß mit seiner Breite. Ein Raum mit einer Länge von 12 Fuß und einer Breite von 12 Fuß ist beispielsweise 144 Quadratfuß groß. Bei L-förmigen oder geteilten Räumen können Sie Raumrechtecke unabhängig messen und dann die Flächen summieren, um eine Gesamtflächenmessung zu erhalten.
Messungen können mit einem Maßband oder Lasermessgerät durchgeführt werden
Schritt 3. Berücksichtigen Sie ungewöhnliche Formen
Seien Sie vorsichtig, wenn Sie unregelmäßig geformte Raumabschnitte messen. Um Ihre Messung durchzuführen, versuchen Sie, den Raum in Formen mit leicht zu berechnenden Flächen wie Rechtecke und Dreiecke aufzuteilen. Die Fläche eines rechtwinkligen Dreiecks lässt sich ermitteln, indem man die Längen der beiden nichtdiagonalen Seiten (die beiden durch den rechten Winkel verbunden) multipliziert und dann das Produkt durch 2 teilt.
- Wenn es beispielsweise einen Raum mit einer diagonalen Wand gibt, müssen Sie eine kompliziertere Formel verwenden, um die Quadratmeterzahl des Bereichs zu bestimmen. Wenn die Länge des Raums mit der diagonalen Wand 10 Fuß beträgt und seine Breite 8 Fuß beträgt, beträgt die Quadratmeterzahl des Gebiets 40 Fuß.
- Das liegt daran, dass die Wand die gesamte Quadratmeterzahl, die 80 gewesen wäre, wenn der Raum keine Wand hätte, halbiert.
Schritt 4. Messen Sie die öffentlichen Bereiche
Gemeinschaftsflächen sollten so bemessen werden, dass vermietbare Quadratmeter berechnet werden können. Die Quadratmeterzahl der Gemeinschaftsflächen wird mit den gleichen Methoden wie die nutzbare Quadratmeterzahl gemessen, sofern in den lokalen Gesetzen nichts anderes vorgesehen ist. Zu den öffentlichen Bereichen können Aufzüge, Badezimmer, Lobbys, Treppenhäuser und Flure gehören. Wichtig ist, dass die Gemeinschaftsräume allen Mietern zur Nutzung oder Nutzung zur Verfügung stehen. Stellen Sie sicher, dass Sie die gesamte Quadratmeterzahl aller öffentlichen Bereiche im Gebäude messen.
Schritt 5. Suche nach Brutto-Quadratmetern
Brutto-Quadratmeter misst die Gesamtfläche des Raums, einschließlich der Dicke der Außenwände. Um diesen Bereich zu messen, müssen Sie die Wandlänge von der Außenseite des Gebäudes messen und diese Abmessungen verwenden, um die Quadratmeterzahl zu berechnen. GSF wird nicht für Hindernisse wie Lüftungsschächte, Stützbalken oder Aufzugsschächte reduziert. GSF umfasst keine offenen Flächen wie Parkplätze, Pools oder nicht ausgehobene Kellerbereiche.
Teil 3 von 3: Verwenden von Square-Footage-Informationen
Schritt 1. Berechnen Sie den Lastfaktor für das Gebäude
Der Auslastungsfaktor stellt den zusätzlichen Prozentsatz der Quadratmeter dar, der zur nutzbaren Quadratmeterzahl hinzugefügt wird, um die vermietbare Quadratmeterzahl zu berechnen. Um den Auslastungsfaktor zu berechnen, ermitteln Sie zunächst die gesamten nutzbaren und vermietbaren Quadratmeter des betreffenden Gebäudes. Denken Sie daran, dass die nutzbare Quadratmeterzahl die Fläche ist, die an Mieter vermietet werden kann, und die vermietbare Quadratmeterzahl diese Fläche plus Gemeinschaftsräume. Teilen Sie dann RSF durch USF, um den Lastfaktor zu erhalten.
- Wenn ein Gebäude beispielsweise über 80.000 Quadratmeter Nutzfläche und zusätzliche 20.000 Quadratmeter Gemeinschaftsflächen verfügt, beträgt die vermietbare Quadratmeterzahl 100.000.
- Dann würde der Lastfaktor zu 100.000 / 80.000 = 1,25 berechnet.
Schritt 2. Suche nach vermietbaren Quadratmetern für eine Immobilie
Die vermietbare Quadratmeterzahl einer Immobilie kann anhand des Auslastungsgrades des Gebäudes und des USF der Immobilie berechnet werden. Der Lastfaktor wird mit der USF multipliziert, um die RSF zu erhalten. Sie können dann die RSF und den Quadratmeterpreis verwenden, um die monatliche Miete zu berechnen.
- Um das vorherige Beispiel fortzusetzen, stellen Sie sich vor, dass die Immobilie auf zwei Gewerbeflächen in zwei Hälften aufgeteilt ist. Jeder hat also 40.000 Quadratmeter Nutzfläche.
- Um RSF zu finden, multiplizieren Sie diesen Betrag mit dem Auslastungsfaktor, der 1,25 beträgt. Dies bedeutet, dass die RSF in diesem Fall 40.000 x 1,25 = 50.000 wäre.
Schritt 3. Wiegen Sie die Unterschiede in den Gewerbeimmobilien
Die Stückpreise können je nach Lage und Klasse des Gebäudes stark variieren. Die Miete für ein Büro in der Innenstadt von 500 Quadratmetern (46,5 Quadratmeter) könnte höher sein als die Miete für eine Fläche von 1.000 Quadratmetern (92,9 Quadratmeter), die nur 10 Blocks entfernt liegt. Gebäude fallen in eine von 3 Standardklassifizierungen.
- Klasse A: Dies sind die prestigeträchtigsten Gebäude in den exklusivsten Vierteln einer Stadt. Gebäude der Klasse A erzielen überdurchschnittlich hohe Mieten.
- Klasse B: Dies ist die breiteste Klassifizierung. Die meisten dieser Gebäude haben einen guten bis guten Abschluss.
- Klasse C: Einheiten dieser Klasse sind hoch funktional, bieten aber nur wenige Annehmlichkeiten. Die Mieten sind generell niedrig.
Schritt 4. Berechnen Sie die Gesamtmiete für eine Immobilie basierend auf der Quadratmeterzahl
Die Mieten basieren in der Regel auf dem RSF oder GSF eines Raums. Sobald Sie diese Daten haben, können Sie den Marktpreis pro Quadratmeter verwenden, um einen Mietpreis für die Immobilie zu bestimmen. Um mit dem obigen Beispiel fortzufahren: Wenn die Miete 1,50 US-Dollar pro Quadratfuß RSF pro Monat betragen würde, wäre die Miete 1,50 US-Dollar x 50.000 = 75.000 US-Dollar.
