Der Kauf älterer Häuser, deren Reparatur und der anschließende Wiederverkauf mit Gewinn wird allgemein als "Umdrehen" eines Hauses bezeichnet. Erfolgreiches Umdrehen hängt davon ab, Immobilien zu finden, deren Preise niedrig genug sind, um einen Gewinn zu erzielen, wenn die anfänglichen Investitionen und die Reparaturkosten vom endgültigen Verkaufspreis abgezogen werden. Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, wie Sie Häuser zum Umdrehen finden können. Stellen Sie zunächst eine Liste der Häuser zusammen, indem Sie Online-Ressourcen, Informationen vom Büro des Bezirksbeamten verwenden und sich mit einem Immobilienmakler beraten. Bewerten Sie alle Häuser gründlich. Bevor Sie einen endgültigen Kauf tätigen, wenden Sie sich an Fachleute und verhandeln Sie mit dem Verkäufer. Dies wird Ihnen helfen, den besten Preis zu finden, um einen Gewinn zu erzielen, indem Sie ein Haus umdrehen.
Schritte
Teil 1 von 3: Erstellen einer Liste von Häusern
Schritt 1. Informieren Sie sich über die Durchschnittspreise in Ihrem Markt
Der erste Schritt, um Häuser zum Umdrehen zu finden, besteht darin, Ihren Markt zu kennen. Sie möchten sicherstellen, dass Sie den Durchschnittspreis in der von Ihnen gesuchten Gegend kennen, damit Sie unterbewertete Immobilien am besten identifizieren können.
- Schauen Sie sich eine Vielzahl von Häusern an, die derzeit auf dem Markt sind, um ein Gefühl für den Durchschnittspreis zu erhalten. Dies gibt Ihnen nicht nur eine Vorstellung davon, welche Häuser unterbewertet sind, sondern gibt Ihnen auch ein Gefühl dafür, wie viel Sie ein repariertes Haus verkaufen sollten.
- Sie sollten auch Faktoren berücksichtigen, die den Wert eines Hauses beeinflussen. Befindet sich das Haus in einer sicheren Umgebung? Liegt es in der Nähe einer Schule oder eines Geschäftsviertels? Gibt es Faktoren, die es für den durchschnittlichen Käufer wünschenswert machen? In diesen Gebieten sollten Sie unterbewertete Eigenheime gezielt ansprechen, da Sie diese später eher gewinnbringend verkaufen werden.
Schritt 2. Suchen Sie mit Online-Tools nach unterbewerteten Häusern
Eine der besten Möglichkeiten, um mit der Suche nach Häusern zu beginnen, ist die Verwendung von Online-Tools. Mit Online-Suchmaschinen können Sie eine Preisspanne angeben und nach Häusern in bestimmten Gebieten suchen. Beginnen Sie Ihre Liste, indem Sie eine Vielzahl von Häusern online finden.
- Sie können mit Websites wie Zillow, Realtor.com oder Trulia nach Häusern suchen. Passen Sie die Suchmaschine so an, dass die niedrigsten Preise zuerst aufgeführt werden. Sehen Sie sich eine Vielzahl von Häusern an und speichern Sie interessante Inserate auf Ihrem Computer.
- Dies gibt Ihnen ein Gefühl dafür, wo in einer Nachbarschaft billigere Häuser zu finden sind. Dies kann Ihnen helfen, Ihre Suche einzugrenzen, wenn Sie über einen Immobilienmakler oder andere Verkaufsstellen nach Häusern suchen.
- Denken Sie daran, dass unterbewertete Häuser nicht immer die billigsten sind. Sie möchten ein Haus, das unter dem Marktwert verkauft wird, aber eines, das repariert und später weiterverkauft werden kann. Das billigste Haus in einer Gegend kann ernsthafte Probleme haben und die Investition nicht wert sein.
- Es gibt einige neue Websites in bestimmten Gebieten des Landkreises, die Ihnen einen guten Ausgangspunkt bieten können, und sie übernehmen einen Teil der Überprüfung für Sie. BMV leistet hervorragende Arbeit bei der Durchführung automatisierter Comps und vergleicht diese mit dem Listenpreis, sodass bereits Angebote unter dem Marktwert (oder unterbewertet) für Sie gefiltert werden. Auch wenn nicht jedes Geschäft ein gutes Geschäft ist, kann es Ihnen einen großartigen Ausgangspunkt für die Suche nach einer potenziellen Immobilie bieten. Diese Site bietet auch einige andere nützliche Statistiken wie REO-Verkäufe und durchschnittliche Tage auf dem Markt in der Region. Diese Art von Zahlen kann Aufschluss darüber geben, was im Zielnachbarn vor sich geht.
Schritt 3. Besuchen Sie das Büro Ihres County Clerks, um Häuser in der Zwangsvollstreckung zu finden
Häuser, die ein Zwangsvollstreckungsverfahren durchlaufen, sind in der Regel billiger. Abgeschlossene Häuser lassen sich leicht umdrehen und erfordern möglicherweise keine umfangreichen Reparaturen. Möglicherweise können Sie dem Eigentümer direkt ein Angebot unterbreiten, was möglicherweise billiger ist, als über einen Immobilienmakler zu gehen. Sie können das Büro Ihres örtlichen Bezirksverwaltungsbeamten oder das Bezirksverwaltungsbüro in der Gegend, in der Sie einen Kauf tätigen möchten, aufsuchen, um eine Auflistung von zwangsversteigerten Häusern zu finden.
Schritt 1.
- Sprechen Sie mit einem Mitarbeiter im Büro darüber, wie Sie zwangsversteigerte Häuser finden können. Sie suchen in der Regel nach einer Verkaufsmitteilung, Lis Pendens oder einer Inverzugsetzung.
- Sie können auch die lokale Zeitung lesen. Normalerweise gibt es einen Abschnitt mit öffentlichen Hinweisen, der Sie auf zwangsverschlossene Häuser aufmerksam macht.
Schritt 2. Suchen Sie nach Häusern außerhalb der großen Städte
Beschränken Sie Ihre Suche nicht auf größere Städte. Während Häuser in Städten tendenziell teurer verkauft werden, können Sie dennoch einen Gewinn erzielen, wenn Sie Häuser außerhalb einer Stadt umdrehen. Günstige Häuser findet man meist 2 bis 3 Stunden außerhalb der Stadtgrenzen.
- Gehen Sie nicht zu ländlich. Es ist unwahrscheinlich, dass ein Bauernhof in einem abgelegenen Gebiet mit großem Gewinn verkauft wird. Bleiben Sie in kleinen Städten in der Nähe von Städten oder Vororten.
- Wenn möglich, schauen Sie sich Häuser abseits der Küsten an. Häuser in Städten im Mittleren Westen und im Süden haben viel günstigere Preise als Häuser an der Ost- oder Westküste.
Schritt 3. Richten Sie ein automatisches Warnsystem ein
Wenn Sie ein Haus zu einem guten Preis finden, möchten Sie der Erste sein, der ein Angebot macht. Dies kann Ihnen einen Vorteil gegenüber der Konkurrenz verschaffen. Es ist eine gute Idee, ein automatisches Warnsystem einzurichten. Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler über ein automatisches Warnsystem. Wenn Sie nicht mit einem Makler zusammenarbeiten, können Sie auf Websites wie Zillow im Allgemeinen automatische Benachrichtigungen zu Häusern zu einem bestimmten Preis in einer bestimmten Gegend einrichten.
Schritt 4. Suchen Sie nach Häusern zum Verkauf durch den Eigentümer
Wenn ein Eigentümer ein Haus schnell verkaufen muss, kann er darauf verzichten, mit einem Immobilienmakler zu sprechen. Häuser, die vom Eigentümer zum Verkauf angeboten werden, können billiger verkauft werden. Hausbesitzer kennen den wahren Wert ihrer Immobilie möglicherweise nicht und lassen sie zu einem Preis weit unter dem Marktwert gehen. Es ist eine gute Idee, durch einige Viertel zu fahren, in denen Sie Häuser kaufen möchten, um sie umzudrehen. Halten Sie Ausschau nach Schildern mit der Aufschrift "For Sale By Owner".
Schritt 5. Wenden Sie sich an einen Immobilienmakler
Es ist immer eine gute Idee, einen Profi an seiner Seite zu haben. Wenn Sie neu auf dem Immobilienmarkt sind, sprechen Sie mit einem Immobilienmakler über die Suche nach Häusern zum Umdrehen. Ein qualifizierter Makler kann Ihnen dabei helfen, qualitativ hochwertige und preisgünstige Häuser zu finden, die Ihren Bedürfnissen entsprechen.
- Sie können einen Immobilienmakler online finden oder in den Gelben Seiten stöbern. Sie können Bewertungen eines Agenten auf einer Website wie Yelp lesen, um sicherzustellen, dass er einen guten Ruf hat.
- Sie sollten auch andere Leute, die nach Hause geflogen sind, um eine Empfehlung für einen Agenten bitten. Ein Immobilienmakler sollte auch bereit sein, Ihnen Kontaktinformationen zu früheren Kunden zu geben. Sprechen Sie mit früheren Kunden und stellen Sie eine Vielzahl von Fragen, um sicherzustellen, dass ein potenzieller Immobilienmakler solide ist.
Teil 2 von 3: Bewertung potenzieller Investitionen
Schritt 1. Besuchen Sie eine Vielzahl von Häusern
Begrenzen Sie Ihre Suche nicht, wenn Sie nach Häusern zum Umdrehen suchen. Besuchen Sie eine Vielzahl von Häusern in verschiedenen Bereichen. Wägen Sie die Vor- und Nachteile jedes Hauses ab, das Sie besuchen, damit Sie entscheiden können, welche Häuser Ihre Investition wert sind.
- Besuchen Sie viele Tage der offenen Tür in Ihrer gewählten Nachbarschaft. Sie sollten auch mit Ihrem Immobilienmakler sprechen und bitten, mehrere Häuser an einem Tag zu besichtigen.
- Machen Sie sich ein Bild davon, warum Häuser billig sein können. Einige billige Häuser benötigen möglicherweise umfangreiche Reparaturen oder befinden sich in schlechten Lagen. Andere Häuser benötigen möglicherweise nur geringfügige Reparaturen und können aufgrund anderer Faktoren, z.
Schritt 2. Scheuen Sie sich nicht vor Häusern, die repariert werden müssen
Einige Häuser können günstiger sein, da einige Reparaturarbeiten durchgeführt werden müssen. Die meisten Häuser, die Sie beim Umdrehen von Häusern finden, sind bis zu einem gewissen Grad aus Fixer-Obermaterial, also zögern Sie nicht vor Reparaturarbeiten. Wenn Reparaturen schnell und zu einem günstigeren Preis durchgeführt werden können, kann sich die Investition in das Haus lohnen.
- Ein Haus braucht oft nur Schönheitsreparaturen. Ein schlechter Anstrich, ein schlechter Teppichboden oder ein starker Geruch können ein Zuhause für lange Zeit auf dem Markt hinterlassen. Dies führt zu einem Preisnachlass für das Haus. Probleme wie diese sind jedoch relativ einfach zu beheben.
- Recherchieren Sie selbst. Rufen Sie eine Vielzahl von Auftragnehmern an und fragen Sie sie, wie viel bestimmte Reparaturen im Allgemeinen kosten. Sie sollten auch Hausbesitzer oder Immobilienmakler fragen, ob größere Reparaturen am Haus durchgeführt werden müssen.
Schritt 3. Machen Sie viele Angebote
Es ist eine gute Idee, viele Angebote zu machen, wenn Sie nach Häusern zum Umdrehen suchen. Der Markt wird wahrscheinlich etwas umkämpft sein und Sie werden nicht jedes Haus kaufen können, für das Sie ein Angebot machen. Fachleute raten Ihnen, die 100-10-1-Regel zu verwenden. Das heißt, Sie sollten sich ungefähr 100 Häuser ansehen, ein Angebot für etwa 10 Häuser machen und am Ende tatsächlich 1 Haus von 10 kaufen.
- Scheuen Sie sich nicht, Angebote für Häuser zu machen, die nicht Ihre erste Wahl sind. Die meisten Ihrer Gebote werden sowieso durchfallen. Wenn Sie am Ende ein Haus haben, das nicht Ihre erste Wahl war, können Sie trotzdem das Beste aus dem Kauf machen.
- Machen Sie jedoch keine Angebote für Häuser, von denen Sie wissen, dass Sie sie nicht haben möchten. Ein Haus in einer sehr schlechten Nachbarschaft zum Beispiel ist wahrscheinlich keine lohnende Investition. Machen Sie nur Angebote für Häuser, von denen Sie glauben, dass Sie damit leben können.
Teil 3 von 3: Mit Fachleuten über einen Kauf sprechen
Schritt 1. Lassen Sie bei Immobilien, die Sie kaufen möchten, eine Hausinspektion durchführen
Kaufen Sie niemals eine Immobilie, ohne vorher eine Hausbesichtigung durchgeführt zu haben. Beauftragen Sie einen qualifizierten Hausinspektor, um das Haus zu bewerten, bevor Sie ein Angebot machen.
- Ein Hausinspektor ist ein neutraler Dritter, der nicht daran interessiert ist, den Schaden zu minimieren, um einen Verkauf zu tätigen. Er oder sie wird Ihnen mitteilen, wie viel Arbeit am Haus erforderlich ist.
- Ein Haus, das kleinere Reparaturen benötigt, ist eine großartige Investition, wenn Sie ein Haus umbauen möchten. Ein Haus, das einer größeren Renovierung bedarf, ist jedoch möglicherweise Ihre Zeit und Ihr Geld nicht wert.
Schritt 2. Sprechen Sie mit einem Anwalt
Sofern Sie nicht selbst einen Abschluss in Rechtswissenschaften haben, sollten Sie niemals ein Haus kaufen, ohne mit einem Immobilienanwalt gesprochen zu haben. Beim Kauf eines Eigenheims gibt es viel Papierkram und Verträge. Ein qualifizierter Immobilienanwalt berät Sie sorgfältig und bewahrt Sie vor Fehlkaufentscheidungen.
- Sie können einen Immobilienanwalt online oder in den lokalen Gelben Seiten finden. Sie sollten auch mit Freunden oder Kollegen sprechen, die umdrehen und um eine Empfehlung bitten.
- Lesen Sie immer die Bewertungen, bevor Sie einen Anwalt beauftragen, um sicherzustellen, dass Sie sich für jemanden mit einem soliden Ruf entscheiden.
Schritt 3. Holen Sie sich Schätzungen zu den Reparaturkosten von einer Vielzahl von Fachleuten
Sie möchten sicherstellen, dass die Reparaturkosten den eventuellen Gewinn eines Hauses nicht überwiegen. Rufen Sie eine Vielzahl von lizenzierten Auftragnehmern in Ihrer Nähe an. Sagen Sie ihnen, welche Art von Reparaturen Sie benötigen, und bitten Sie sie um Kostenvoranschläge. Berechnen Sie ungefähr, wie hoch die Gesamtkosten der Reparatur sein werden.
- Einige Auftragnehmer geben keinen kostenlosen Kostenvoranschlag ab, wenn Sie nicht Eigentümer der Immobilie sind, es sei denn, Sie haben bereits eine Arbeitsbeziehung mit ihnen. In einigen Fällen müssen Sie möglicherweise eine geringe Gebühr zahlen, um einen Kostenvoranschlag für Reparaturen an einer Immobilie zu erhalten, die Ihnen nicht gehört.
- Rufen Sie an einer Vielzahl von Orten an und suchen Sie nach den niedrigsten Tarifen. Sie sollten jedoch auch Bewertungen online lesen und mit anderen Kunden sprechen, bevor Sie sich für einen Auftragnehmer entscheiden.
- Wenn es kleinere Reparaturen gibt, wie z. B. eine schlechte Lackierung, sollten Sie in Erwägung ziehen, diese selbst durchzuführen. Dies kann Ihnen beim Umdrehen des Hauses etwas Geld sparen.
Schritt 4. Rechnen Sie mit einigen Zahlen, um herauszufinden, wie viel Sie für ein Haus bieten können
Sie möchten sicherstellen, dass jedes Haus, das Sie kaufen, einen Gewinn erzielen kann. Um herauszufinden, wie viel Sie anbieten sollten, müssen Sie einige einfache Berechnungen durchführen. Ihr Immobilienmakler und Anwalt sollte Ihnen helfen, bestimmte Kosten sowie den möglichen Verkaufspreis Ihrer Immobilie einzuschätzen.
- Sie benötigen den sogenannten After Repair Value (ARV). Dies ist der Preis, zu dem die Immobilie schließlich verkauft wird, und Ihr Makler kann diesen Preis für Sie ermitteln, indem er sich die letzten Verkäufe in der Nachbarschaft ansieht.
- Sie möchten, dass der ARV etwa 70 % dessen beträgt, was Sie für das Haus bezahlen würden. Multiplizieren Sie den ARV mit 0,7, um herauszufinden, wie viel Sie für das Haus bezahlen sollten. Zum Beispiel sollte ein Haus mit einem ARV von 200.000 USD nicht für mehr als 140.000 USD gekauft werden, wenn keine Reparaturen erforderlich sind. Sie sollten jedoch die Reparaturkosten abziehen. Wenn Ihr Haus Reparaturen im Wert von 40.000 US-Dollar erfordert, kaufen Sie es nicht für mehr als 100.000 US-Dollar.
Schritt 5. Verhandeln Sie mit dem Verkäufer
Sie sollten immer verhandeln, bevor Sie einen endgültigen Preis festlegen. Wenn Sie mit dem Verkäufer verhandeln, erhalten Sie möglicherweise sogar einen niedrigeren Preis, als Sie ursprünglich wollten. Akzeptieren Sie nicht den ersten Preis, den der Verkäufer verlangt, insbesondere wenn dieser höher ist als der von Ihnen berechnete Höchstpreis.
Hier ist es praktisch, viele Angebote zu machen. Wenn Sie bereit sind, den Verkauf aufzugeben, ist es wahrscheinlicher, dass der Verkäufer Ihrem Angebot nachgibt
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Tipps
- Bestellen Sie immer eine vollständige Titelsuche, bevor Sie bar bezahlen, damit eine Immobilie umgedreht wird. Andernfalls müssen Sie möglicherweise vor Gericht streiten, um Ihre Investition zurückzubekommen, wenn der Titel nicht legal übertragen werden kann.
- Es kann zwischen 2 Wochen und einem Jahr dauern, bis ein Titel klar ist. Stellen Sie sicher, dass eine Titelkontingenz vorhanden ist, damit Sie widerrufen können, wenn der Titelbericht problematische Elemente enthält. Wenn es möglich ist, diese Elemente zu löschen, möchten Sie möglicherweise fortfahren, aber wenn nicht, möchten Sie möglicherweise zurücktreten.
- Wenn Sie am Ende Geld verlieren, wenn Sie ein Haus umdrehen, was nicht ungewöhnlich ist, möchten Sie das Haus vielleicht für ein oder zwei Jahre mieten, um etwas zusätzliches Geld damit zu verdienen, bevor Sie es verkaufen.
