Der Kauf eines Apartmentkomplexes ist ein langer, manchmal komplizierter Prozess. Es ist wichtig, dass Sie einen Apartmentkomplex finden, von dem Sie glauben, dass er Potenzial hat, Geld zu verdienen. Arbeiten Sie bei Bedarf eng mit einem Immobilienmakler zusammen, um Immobilien zu finden, und mit einem Buchhalter, um das finanzielle Potenzial einer Wohnanlage zu analysieren. Um einen Kredit zu beantragen, sammeln Sie die erforderlichen Informationen und wenden Sie sich an mehrere Kreditgeber. Außerdem ist es eine gute Idee, einen Anwalt für Immobilienrecht zu konsultieren, der Sie durch den Prozess begleitet.
Schritte
Teil 1 von 4: Einen Apartmentkomplex finden
Schritt 1. Wählen Sie aus, welche Art von Komplex Sie kaufen möchten
Vielleicht möchten Sie einen Apartmentkomplex kaufen, der nur aus Apartmenthäusern besteht. Sie sollten jedoch auch erwägen, einen Komplex mit „gemischter Nutzung“zu kaufen. Diese Art von Komplex enthält auch Gewerbeimmobilien, die Sie vermieten können.
- Ein Komplex, der derzeit nicht gemischt genutzt wird, könnte umgebaut werden. Die Zoneneinteilung muss dies jedoch zulassen.
- Überlegen Sie auch, welche Ausstattung Ihre Apartmentanlage haben soll. Es kann beispielsweise über eine Fitnesseinrichtung, einen Swimmingpool oder Gemeinschaftsbereiche für private Veranstaltungen verfügen.
Schritt 2. Ziehen Sie in Betracht, einen Immobilienmakler zu engagieren
Sie möchten einen Komplex in einem Gebiet kaufen, das nicht rückläufig ist, und ein Agent kann Ihnen helfen, diese Gebiete zu identifizieren. Sprechen Sie mit anderen Eigentümern von Apartmentkomplexen darüber, ob sie mit einem Makler zusammengearbeitet haben und ob sie ihn empfehlen würden.
- Idealerweise sollten Sie mit jemandem gehen, der Vollzeit als Agent arbeitet. Ein Teilzeitbeschäftigter kennt den Markt möglicherweise nicht in- und auswendig.
- Selbstverständlich können Sie Wohnanlagen auch selbst recherchieren. Schauen Sie online nach, sprechen Sie mit anderen Investoren und fahren Sie durch die Nachbarschaften. Ein Makler mit Erfahrung in Apartmentanlagen kann Ihnen jedoch Zeit sparen.
Schritt 3. Besuchen Sie Apartmentkomplexe
Besuchen Sie einen Komplex immer persönlich, bevor Sie sich für einen Kauf entscheiden. Gehen Sie durch alle Gebäude des Komplexes und sehen Sie sich alle öffentlichen Bereiche an. Machen Sie sich Notizen und stellen Sie Fragen. Der Kauf eines Apartmentkomplexes ist eine große Investition, und Sie sollten nicht weitermachen, es sei denn, Sie fühlen sich mit dem Zustand der Gebäude wohl.
- Gehen Sie nicht nur durch ein Gebäude des Komplexes. Wenn Sie dies tun, können Sie davon ausgehen, dass sich die anderen Gebäude in einem gleichwertigen Zustand befinden. Seien Sie skeptisch, wenn der Agent des Verkäufers sich weigert, Ihnen alle Gebäude des Komplexes zu zeigen.
- Denken Sie daran, am Abend vorbeizuschauen, damit Sie die Sicherheitsmerkmale des Apartmentkomplexes überprüfen können. Gehwege sollten gut beleuchtet sein, Türen richtig verschlossen sein und niemand sollte auf dem Gelände herumlungern.
Schritt 4. Sprechen Sie mit dem aktuellen Besitzer
Bei einem Gespräch mit dem jetzigen Eigentümer der Apartmentanlage können Sie viele wertvolle Informationen gewinnen. Seien Sie bereit, relevante Fragen zu stellen. Fragen Sie zum Beispiel nach:
- Wie viele Einheiten werden vermietet? Eine Mietwohnung lässt sich leichter finanzieren.
- Seit wann gibt es Mieter? Ein Komplex mit langfristigen Mietern kann stabiler sein.
- Warum verkauft der Eigentümer? Die Pensionierung oder der Wechsel von Investitionen sind legitime Gründe. Ein Eigentümer, der verkauft, weil er Geld verliert, ist jedoch eine rote Flagge. Denken Sie daran, dass der Grund für den Verkauf eines Eigentümers vertraulich sein kann.
Schritt 5. Fragen Sie nach Informationen zu aktuellen Mietern
Sie möchten die Details zu ihren Mietverträgen wissen. Fordern Sie die „Miet-Roll“an, die folgende Informationen enthalten sollte:
- Liste der Mieter und ihrer Einheiten.
- Abmessungen jeder Einheit.
- Mietbedingungen.
- Miete und Kaution.
- Anzahl der Schlafzimmer und Bäder in jeder Einheit.
Teil 2 von 4: Rentabilitätsanalyse
Schritt 1. Schätzen Sie, wie viel Sie an Miete verlangen können
Sie sollten keine Apartmentanlage kaufen, es sei denn, Sie können es sich leisten. Analysieren Sie, ob der aktuelle Vermieter Wohnungen zu günstig vermietet hat oder ob die Miete marktgerecht ist.
- Vergleichbare Apartmentanlagen online finden. Schauen Sie sich an, für wie viel sie ihre Einheiten bewerben. Eine großartige Ressource, mit der Sie die Mietpreise in der Nähe ermitteln können, finden Sie unter
- Sie können auch bei verschiedenen Hausverwaltungen nach dem Marktpreis in Ihrer Nähe fragen.
- Wenn der Komplex über Gewerbeflächen verfügt, kann Ihnen ein Immobilienmakler auch bei der Berechnung der Gebühren helfen.
Schritt 2. Schätzen Sie Ihre Ausgaben
Apartmentkomplexe müssen ständig gewartet werden, daher müssen Sie die Instandhaltungskosten analysieren. Holen Sie sich die Gewinn-und-Verlust-Rechnung vom aktuellen Eigentümer. Vertraue ihm jedoch nicht zu 100%. Der Eigentümer könnte einige Zahlen fälschen, um den Apartmentkomplex attraktiver zu machen. Überprüfen Sie die Ausgabeninformationen noch einmal:
- Holen Sie sich die Steuerinformationen des Komplexes vom County Assessor.
- Schätzen Sie die Kosten für die Immobilienverwaltung, indem Sie sich an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft wenden. Fragen Sie, wie viel sie verlangen. In der Regel basiert ihre Gebühr auf einem Prozentsatz der erwarteten Miete.
- Berechnen Sie den Wartungsaufwand. Wenn Sie noch nie einen Apartmentkomplex geführt haben, sprechen Sie mit einem aktuellen Eigentümer. Fragen Sie, wie viel sie jährlich für die Reparatur jeder Einheit oder des Geländes ausgeben. Idealerweise möchten Sie etwa 40 Prozent des Geldes, das Sie einnehmen, für Betriebskosten ausgeben.
Schritt 3. Führen Sie die Zahlen aus
Kreditgeber geben Ihnen kein Geld für den Kauf eines Apartmentkomplexes, es sei denn, Sie können nachweisen, dass es rentabel ist. Arbeiten Sie eng mit einem Buchhalter zusammen, um Zahlen zu ermitteln und die erforderlichen Finanzdokumente zu erstellen, um einem Kreditgeber zu zeigen. Sie können einen Buchhalter finden, indem Sie sich an die Gesellschaft der Wirtschaftsprüfer Ihres Staates wenden.
- Berechnen Sie Ihr Nettobetriebseinkommen, also Ihr Bruttoeinkommen abzüglich der Ausgaben.
- Erstellen Sie eine Cashflow-Analyse. Zeigen Sie, wie viel Geld Sie im Vergleich zu dem Betrag haben, den Sie ausgeben werden. Zu Beginn oder in Zeiten, in denen der Mietmarkt schlecht ist, fließt möglicherweise kein Cashflow.
- Denken Sie daran, dass Kreditgeber auch ihre eigenen Zahlen führen, sowie der Gutachter, der den Komplex bewertet.
Teil 3 von 4: Finanzierung erhalten
Schritt 1. Überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft
Sie haben Anspruch auf eine kostenlose Kreditauskunft pro Jahr. Ihr Kreditgeber wird sich Ihre persönliche Kredithistorie ansehen, also sollten Sie sie ziehen und auf Fehler überprüfen. Bestreiten Sie alles, was falsch ist.
- Es können beispielsweise Konten aufgeführt sein, die nicht Ihnen gehören, oder ein Konto wird möglicherweise fälschlicherweise als Standard oder Sammlungen aufgeführt. Außerdem kann das Kreditlimit falsch sein.
- Früh anfangen. Der gesamte Streitbeilegungsprozess kann bis zu 60 Tage dauern, und Sie möchten eine saubere Kreditauskunft, bevor Sie sich an Kreditgeber wenden.
Schritt 2. Erfahren Sie mehr über gewerbliche Kredite
Kredite für Gewerbeimmobilien sind nicht gleich Kredite für den Kauf eines Eigenheims. Im Allgemeinen können Kredite für 30 Jahre oder nur fünf oder sieben Jahre laufen. Zinssätze können auch variabel oder fest sein.
- Wenn Sie ein regressloses Darlehen erhalten können, sichert das Gebäude das Darlehen als Sicherheit. Nicht alle Kreditnehmer erhalten jedoch regresslose Kredite, und das Gebäude muss in der Regel einen Wert von mindestens 2,5 Millionen US-Dollar haben.
- Bei einem Regresskredit bleiben Sie persönlich für den Kredit haften. Im Falle eines Zahlungsverzuges können Sie verklagt werden und Sie können Ihr persönliches Vermögen verlieren. Regresskredite sind riskanter, aber möglicherweise die einzige Art von Darlehen, die Sie als neuer Vermieter erhalten können.
- Gewerbliche Kredite erfordern zudem eine Anzahlung von rund 30 % des Kaufpreises.
- Wenn Sie Schwierigkeiten haben, einen gewerblichen Kredit zu erhalten, sollten Sie stattdessen einen Immobilienvertrag abschließen. Immobilienverträge erfordern eine große Anzahlung, aber sie sind weniger schwer zu bewilligen. Die Anzahlung kann geringer sein, als eine Bank verlangen würde, je nachdem, wie viel der Verkäufer will.
Schritt 3. Machen Sie dem Eigentümer ein Angebot
Besprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler ein angemessenes Angebot, das von der Lage des lokalen Marktes abhängt. Wenn der Markt heiß ist, müssen Sie möglicherweise den geforderten Preis zahlen – oder sogar mehr.
- Egal wie heiß der Markt ist, bestehen Sie auf einer 90-tägigen Treuhandfrist. Sie benötigen mindestens 60 Tage, um eine Inspektion zu erhalten. So haben Sie 30 Tage Zeit, um die Dokumente vor dem Schließen zu überprüfen.
- Wenn Sie einen Kreditgeber verwenden, fragen Sie ihn, wie lange er für die Bearbeitung Ihres Kredits benötigt. Abhängig von Ihrem Kreditgeber müssen Sie den Eigentümer möglicherweise um mehr Zeit bitten, um alles zusammenzustellen.
Schritt 4. Lassen Sie das Gebäude inspizieren
Beauftragen Sie so schnell wie möglich einen Inspektor mit Erfahrung in Gewerbeimmobilien, falls es später zu Komplikationen oder Verzögerungen kommen sollte. Finden Sie einen Inspektor, indem Sie eine Empfehlung von einem Immobilienmakler einholen oder mit einem anderen Eigentümer eines Apartmentkomplexes sprechen.
- Prüfen Sie vorher, was geprüft wird. Fragen Sie, ob Sie einen Fachinspektor beauftragen müssen, um ein Schwimmbad oder einen Tennisplatz zu inspizieren.
- Wenn der Prüfer Probleme feststellt, bitten Sie den Verkäufer um eine Gutschrift, die den von Ihnen zu zahlenden Betrag reduziert. Alternativ kann der Verkäufer die Reparaturen vor dem Schließen durchführen.
Schritt 5. Erfassen Sie die erforderlichen Informationen für den Kreditantrag
Sie müssen dem Kreditgeber Informationen über den Apartmentkomplex geben, wenn Sie sich bewerben. Sammeln Sie daher Folgendes, bevor Sie sich an einen Kreditgeber wenden:
- Bilder der Apartmentanlage
- Grundrisse
- Karte der Umgebung
- Beschreibung der Immobilie (z. B. Anzahl der Einheiten, Baujahr, etc.)
- erwartete Upgrades
- Mietinformationen
- Kaufpreis
- Namen von Immobilienmaklern, Rechtsanwälten und Titelgesellschaften, die an der Transaktion beteiligt sind
Schritt 6. Beantragen Sie Ihr Darlehen
Wenden Sie sich an mehrere Kreditgeber, damit Sie deren Angebote vergleichen können. Fordern Sie einen Antrag an und reichen Sie ihn mit Ihren Unterlagen ein. Wenn der Kreditsachbearbeiter weitere Informationen benötigt, liefern Sie diese so schnell wie möglich.
Schritt 7. Kredite vergleichen
Nachdem Sie Ihre Zustimmung erteilt haben, wird Ihnen der Kreditgeber eine Absichtserklärung oder ein Term Sheet zusenden. Analysieren Sie es sorgfältig. Es wird den Betrag, den Sie ausleihen können, und andere Bedingungen angeben. Wählen Sie den Kredit, dessen Konditionen für Sie am besten sind.
- Unterschreiben Sie das Term Sheet oder die Absichtserklärung für den Kreditgeber, den Sie wählen. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie möglicherweise Ihre Anzahlung leisten.
- Der Kreditgeber sollte eine vollständige (und endgültige) Kreditzusage abgeben.
Teil 4 von 4: Schließung des Apartmentkomplexes
Schritt 1. Beauftragen Sie einen Anwalt
Sie müssen viele rechtliche Dokumente unterschreiben, bevor Sie den Apartmentkomplex kaufen können. Versuchen Sie nicht, alles selbst zu machen. Stattdessen sollten Sie einen erfahrenen Anwalt beauftragen, alle Dokumente zu erstellen und zu überprüfen. Der Anwalt kann Folgendes tun:
- Entwerfen, verhandeln und überprüfen Sie den Kaufvertrag.
- Bitten Sie den Eigentümer um Kredite, um notwendige Reparaturen durchzuführen.
- Stellen Sie sicher, dass der Titel klar ist.
- Treuhandkonto einrichten.
Schritt 2. Erstellen Sie eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, um den Apartmentkomplex zu besitzen
Wenn jemand in der Wohnanlage verletzt wird, kann er Sie verklagen, weil Sie nachlässig in der Instandhaltung waren. Wenn Sie die Klage verlieren, kann der Geschädigte nach Ihrem persönlichen Vermögen, wie zum Beispiel Ihrem Eigenheim, kommen. Durch den Besitz des Komplexes über eine LLC wird Ihr persönliches Vermögen geschützt.
- Der Besitz des Gebäudes als LLC schützt Sie nicht vor allen Klagen. Ihr Kreditgeber kann Sie beispielsweise verklagen, wenn Sie mit einem Regressdarlehen in Verzug geraten. Dennoch bietet der Besitz des Apartmentkomplexes als LLC einen erheblichen Schutz vor Personenschäden und anderen Rechtsstreitigkeiten.
- Starten Sie eine LLC, indem Sie die entsprechenden Dokumente bei Ihrem Außenminister einreichen und die erforderlichen Genehmigungen oder Lizenzen einholen. Auch Ihr Anwalt kann Ihnen helfen, da dies zeitaufwändig sein kann.
Schritt 3. Verträge und Offenlegungen prüfen
Sie müssen zusammen mit Ihrem Anwalt eine erhebliche Due Diligence durchführen, um einen Immobilienvertrag abzuschließen. Sie müssen beispielsweise Folgendes tun:
- Lassen Sie eine entsprechende Titelumfrage ausfüllen. Im Allgemeinen reicht ein Hypothekarplan nicht aus. Stattdessen benötigen Sie eine ALTA-Titelumfrage.
- Überprüfen Sie alle Angaben zur Immobilie. Der Eigentümer kann beispielsweise offenlegen, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt, das der Inspektor nicht erfasst hat.
- Überprüfen Sie die Mietverträge und Dokumente auf ihre Zuordnung.
- Berücksichtigen Sie die Auswirkungen von Zoneneinschränkungen auf den Apartmentkomplex. Wenn Sie einen Komplex in eine gemischte Nutzung umwandeln möchten, dann ist dies ein wichtiger Schritt.
- Überprüfen Sie die Serviceverträge für den Apartmentkomplex.
- Holen Sie die erforderlichen Genehmigungen für Reparaturen ein.
Schritt 4. Nehmen Sie am Abschluss teil
Ihr Anwalt sollte zusammen mit einem Vertreter Ihrer LLC (falls Sie eine gegründet haben) am Abschluss teilnehmen. Beim Closing sollten Sie verschiedene Dokumente erhalten, darunter eine Rücktrittsurkunde und abgetretene Mietverträge und Verträge.
Schritt 5. Stellen Sie jemanden ein, der den Apartmentkomplex verwaltet
Je nach Größe des Komplexes kann es unpraktisch sein, die Immobilie selbst zu verwalten, indem Sie vor Ort wohnen. Stattdessen sollten Sie eine Hausverwaltung beauftragen. Sie verwalten die Immobilie, indem sie die Miete einziehen und Reparaturen planen.
- Überprüfen Sie die Kosten. In der Regel berechnen Hausverwaltungen 5-10% der eingenommenen Miete.
- Sprechen Sie mit anderen Vermietern, um Empfehlungen zu erhalten. Alternativ können Sie sich bei Ihrer örtlichen Wohnungsgesellschaft erkundigen.
- Vergleichen Sie Hausverwaltungen nach mehr als dem Preis. Schauen Sie sich auch die angebotenen Dienstleistungen an.
