Ein Haus zu bauen oder zu renovieren kann viel Geld kosten, aber eine Möglichkeit zu sparen besteht darin, als eigener Generalunternehmer zu fungieren. Sie beauftragen Ihre eigenen Subunternehmer („Subunternehmer“), um bestimmte Aufgaben zu erledigen, z. B. den Bau von Wänden oder die Installation von Rohrleitungen. Die Vergabe von Unteraufträgen an Ihr eigenes Zuhause ist eine Menge Arbeit, und Sie sollten sorgfältig darüber nachdenken, bevor Sie den Job selbst übernehmen.
Schritte
Teil 1 von 3: Einen Plan entwickeln
Schritt 1. Legen Sie Ihren Zeitplan fest
Schätzen Sie, wann Ihre Konstruktion fertig sein soll. Sie müssen dann rückwärts arbeiten, um ein Startdatum zu ermitteln. Seien Sie auf viele Verzögerungen vorbereitet. Zum Beispiel könnten Materialien nicht rechtzeitig ankommen oder das Wetter könnte nicht mitspielen. Insbesondere können Sie bei zu nassem Wetter keinen Beton für das Fundament gießen.
Sprechen Sie mit jemandem, der sein Haus bauen oder umbauen ließ, um eine Schätzung zu erhalten, wie lange es dauert. In der Regel kann ein neues Haus in sieben Monaten gebaut werden. Die Zeit hängt jedoch von Ihrem Standort und anderen Faktoren ab, wie z. B. der Komplexität Ihres Wohndesigns
Schritt 2. Erstellen Sie Ihren Plan
Egal, ob Sie ein Haus umbauen oder von Grund auf neu bauen, Sie sollten Pläne und Spezifikationen erstellen lassen. Suchen Sie online nach Hausplänen oder wenden Sie sich an einen Designer oder Architekten.
Finden Sie einen Architekten, indem Sie jemanden fragen, der kürzlich ein Haus gebaut hat, oder indem Sie sich an ein lokales Architekturinstitut oder eine lokale Gesellschaft wenden
Schritt 3. Identifizieren Sie Ihre Finanzierungsquellen
Es besteht die Möglichkeit, dass Sie sich Geld von einer Bank oder Kreditgenossenschaft leihen müssen. Sprechen Sie mit Kreditgebern, um zu sehen, wie viel Sie leihen können, da einige Ihnen möglicherweise nicht mehr als 80% der Kosten leihen, wenn Sie als Ihr eigener Auftragnehmer agieren.
Banken müssen auch Ihre Spezifikationen, Gebote und detaillierten Kostenlisten einsehen, bevor sie Ihren Kredit abschließen. Sie können Sie jedoch anhand von Schätzungen präqualifizieren
Schritt 4. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit
Sie können bis zu 35 Stunden pro Woche über mehrere Monate damit verbringen, den Bau Ihres Hauses zu überwachen. Abhängig von der Größe des Projekts können Sie länger verbringen. Finden Sie heraus, ob Sie genügend Zeit für diese Aufgabe haben.
Möglicherweise können Sie die Aufgaben mit Ihrem Ehepartner oder einem engen Freund aufteilen, aber Sie müssen eine ausgezeichnete Kommunikation haben
Teil 2 von 3: Einstellung von Subunternehmern
Schritt 1. Identifizieren Sie die benötigten Subunternehmer
Subunternehmer haben in der Regel eine Spezialität. Sie sollten identifizieren, welche Arbeiten Sie ausführen müssen, damit Sie den geeigneten Subunternehmer finden können. Die folgenden sind einige der gebräuchlicheren Typen:
- Bagger: Füllen, schneiden oder bewegen Sie Erde, damit Sie Ihr Fundament gießen können.
- Maurer: Bauen Sie Blockfundamente, Stützmauern, Gehwege und alles, was mit Ziegeln oder Blöcken zu tun hat.
- Rahmenbauer: Bauen Sie die Schale auf dem Fundament aus Holz, Plattenmaterialien und Fachwerken.
- Dachdecker: Bereiten Sie die Dachunterlage vor und bringen Sie dann das Dachmaterial darauf an.
- Klempner: Installation von Wassererwärmungs- und Sanitärarmaturen.
- Elektriker: Verlegen Sie nicht sichtbare Kabel sowie Armaturen und elektrische Schalter.
- Abstellgleis: Installieren Sie Abstellgleis an der Außenseite des Gebäudes und können auch Außenverkleidungen verarbeiten.
Schritt 2. Erhalten Sie Empfehlungen
Fragen Sie jemanden, der an seinem Haus gearbeitet hat, ob er seine Subunternehmer empfehlen würde. Notieren Sie den Namen und die Nummer des Subs. Fragen Sie im Allgemeinen, wie viel der Sub berechnet hat.
- Wenn Sie sehen, dass in Ihrer Nachbarschaft ein Haus gebaut wird, kommen Sie vorbei und sprechen Sie mit dem Generalunternehmer. Erklären Sie Ihre Situation und fragen Sie nach den Namen der Subunternehmer.
- Sie können auch beim Holzlager oder bei Fachhändlern nach Empfehlungen fragen. Wenn Sie beispielsweise einen Fliesenleger benötigen, können Sie jemanden fragen, der Spezialfliesen verkauft.
- Holen Sie sich mindestens drei Empfehlungen, damit Sie Gebote von vielen verschiedenen Personen einholen können.
- Wenn Sie keine persönlichen Empfehlungen erhalten, besuchen Sie Websites wie Angi oder Yelp.
Schritt 3. Fordern Sie Gebote an
Geben Sie den Subs eine Beschreibung des Projekts, einschließlich schriftlicher Spezifikationen und Zeichnungen. Bitten Sie sie, schriftlich ein Angebot abzugeben. Subunternehmer sollten ein detailliertes Angebot vorlegen, das die Material- und Arbeitskosten aufschlüsselt.
- Denken Sie daran, dass das billigste Gebot nicht immer das beste ist. In einigen Fällen bieten unehrliche Auftragnehmer möglicherweise niedrige Gebote, um den Job zu erhalten, und berechnen dann während des Projekts Extras.
- Letztendlich ist eine gute Kommunikation das Wichtigste, worauf Sie bei einem Auftragnehmer achten sollten.
Schritt 4. Recherchieren Sie die Erfahrung jedes Subunternehmers
Sie möchten Subs einstellen, die einen guten Job machen und ausreichend Erfahrung haben. Subs sollten über ihre Erfahrungen sprechen, wenn sie ein Gebot abgeben. Wenn dies jedoch nicht der Fall ist, können Sie sie anrufen und nachfragen. Fordern Sie drei Referenzen an und rufen Sie diese auf.
Idealerweise stellen Sie einen Sub ein, der mehrere Projekte bearbeitet hat, die die gleiche Größe und den gleichen Umfang wie Ihres haben. Wenn Sie beispielsweise nur eine Ergänzung bauen, brauchen Sie keine Subs, die normalerweise an großen Projekten arbeiten. Vielleicht nehmen sie deine nicht so ernst
Schritt 5. Fordern Sie einen geprüften Jahresabschluss an, wenn Sie möchten
Ein Sub, der in finanzieller Not ist, könnte Sie überfordern oder sein Geschäft aufgeben, bevor er den Job beendet hat. Sie können jeden Unterauftragnehmer bitten, geprüfte Jahresabschlüsse vorzulegen.
Schritt 6. Recherchieren Sie den Ruf des Subunternehmers
Gehen Sie online und geben Sie den Namen des Subunternehmers ein. Prüfen Sie, ob Beschwerden vorliegen. Denken Sie daran, Beschwerden mit Vorsicht zu genießen, da es sehr einfach ist, sich online anonym zu beschweren. Suchen Sie jedoch nach Mustern. Wenn sich mehrere Leute darüber beschweren, dass das Sub nicht funktioniert, liegt möglicherweise ein echtes Problem vor.
- Sie können den Ruf des Subs im Better Business Bureau überprüfen.
- Überprüfen Sie außerdem, ob sie jemals verklagt wurden. Besuchen Sie das Bezirksgericht, in dem das U-Boot seinen Hauptgeschäftssitz hat. Sie können nach Gerichtsakten suchen, bei denen es sich um öffentliche Dokumente handelt. Wenn der Sub verklagt wurde, ziehen Sie die Fallakte und lesen Sie die Beschwerde. Finden Sie auch heraus, wie der Fall gelöst wurde.
Schritt 7. Analysieren Sie die Gebote
Sie sollten vermeiden, automatisch den Subunternehmer zu beauftragen, der das niedrigste Angebot abgibt. Zum Beispiel könnte das Gebot zu niedrig sein, in diesem Fall könnte der Sub das Projekt aufgeben, wenn das Geld aufgebraucht ist.
- Möglicherweise wissen Sie nicht, ob ein Gebot zu niedrig ist. Sprechen Sie mit einem erfahrenen Auftragnehmer, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was ein vernünftiges Angebot ist.
- Sie müssen sich auch um die Zeitpläne der Leute kümmern. Ein guter Sub ist normalerweise sehr beschäftigt, aber Sie können ein ganzes Projekt nicht sechs Monate lang aufhalten, während Sie darauf warten, dass es eine Öffnung hat. Stellen Sie sicher, dass die Verfügbarkeit des Abos mit Ihrem Zeitplan übereinstimmt.
Schritt 8. Stellen Sie Ihre Subunternehmer ein
Rufen Sie den Subunternehmer an und sagen Sie ihm, dass Sie ihn einstellen möchten. Bestätigen Sie das Gebot und die Verfügbarkeitsdaten. Sagen Sie ihnen auch, dass Sie bestätigen müssen, dass sie lizenziert und versichert sind, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.
- Das Sub sollte dir eine Kopie seiner Lizenz schicken. Sie können bestätigen, dass es noch gültig ist, indem Sie sich an die Zulassungsbehörde Ihres Staates wenden.
- Das U-Boot sollte eine Arbeiterunfall- und eine allgemeine Haftpflichtversicherung haben. Fragen Sie nach den Richtlinien, um zu bestätigen, dass sie noch gültig sind.
- Sie können einen Mustervertrag für Subunternehmer von einer der drei Vertragsorganisationen erhalten: Associated General Contractors of America, Associated Specialty Contractors Association oder American Subcontractors Association. Suchen Sie im Internet nach Telefonnummern.
Schritt 9. Schließen Sie eine Versicherung ab, bevor Sie mit der Arbeit beginnen
Generalunternehmer sind für Verletzungen auf der Baustelle gesetzlich haftbar. Da Sie als eigener Generalunternehmer auftreten, sollten Sie eine Betriebshaftpflichtversicherung abschließen. Sprechen Sie mit einem Versicherungsmakler über Ihre Möglichkeiten.
Ihr Kreditgeber kann verlangen, dass Sie eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen. Es umfasst die Haushaltsmaterialien (aber keine Körperverletzung)
Teil 3 von 3: Projektabwicklung
Schritt 1. Beantragen Sie ein Darlehen
Wenn Sie ein Darlehen benötigen, stellen Sie Ihre erforderlichen Unterlagen zusammen und wenden Sie sich an einen Kreditgeber. Überprüfen Sie die Bedingungen des Darlehens, bevor Sie es unterschreiben. Achten Sie auf den Zinssatz und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen.
Schritt 2. Holen Sie sich die erforderlichen Genehmigungen
Das Genehmigungsverfahren kann für Unerfahrene verwirrend sein. Leider kannst du nicht erwarten, dass Subs die Genehmigungen für dich besorgen – das ist dein Job. Im Allgemeinen sollten Sie sich für weitere Informationen an Ihre örtliche Baubehörde oder Ihr Rathaus wenden.
Sie sind auch dafür verantwortlich, Inspektionen zu planen, um sicherzustellen, dass Sie die Wohnordnung einhalten. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wann diese Inspektionen durchgeführt werden müssen
Schritt 3. Verfolgen Sie Materialkäufe
Jemand sollte auf der Baustelle sein, um alle Lieferscheine zu dokumentieren. Wenn Sie Rücksendungen haben, müssen Sie diese ebenfalls berücksichtigen. Der Verlust des Überblicks über die Materialien, die Sie erhalten, ist oft eine Ursache für Kostenüberschreitungen.
- Im Idealfall können Sie Lieferscheine elektronisch verfolgen. Scannen Sie diese ein, damit Sie schnell auf Lieferscheine und Inventar zugreifen können.
- Versuchen Sie, bei der Bestellung Ihrer Materialien im Voraus zu planen. Materialverzögerungen können Ihr Projekt wirklich aufhalten.
Schritt 4. Planen Sie Ihre Subunternehmer richtig ein
Häuser müssen nacheinander gebaut oder renoviert werden. Sie können beispielsweise keinen Strom installieren lassen, wenn Sie das Fundament nicht gegossen und die Wände nicht gebaut haben. Du hättest auf die Verfügbarkeit achten sollen, als du deine Subs gemietet hast. Jetzt müssen Sie einen Zeitplan erstellen.
- Erwarte nicht, dass Abos genau dann erscheinen, wenn du sie planst. Sie jonglieren auch mit anderen Jobs und könnten bei einem anderen Job überlaufen.
- Nehmen Sie sich etwas Zeit, um unvorhergesehene Verzögerungen zu berücksichtigen. Es kann jedoch sein, dass Sie immer noch Wochen warten müssen, bis ein Sub angezeigt wird.
Schritt 5. Überprüfen Sie die Arbeit
Sie müssen die entsprechende Bauordnung finden und auswendig lernen. Wenn Sie die Arbeit überprüfen, stellen Sie sicher, dass sie auf Code aufgebaut ist.
Die meisten Subunternehmer sind hochqualifiziert, sodass Sie wahrscheinlich keine Probleme mit der Qualität ihrer Arbeit haben werden. Subs achten jedoch manchmal nicht darauf, wie sich ihre Arbeit auf andere Teile des Hauses auswirkt. Zum Beispiel kann ein Klempner große Kerben in den Boden oder die Wand schneiden und sie dabei zusammenbrechen
Schritt 6. Zahlen Sie umgehend
Sie erhalten Subunternehmer, die auftauchen, wenn Sie versprechen, nach Abschluss der Arbeiten umgehend zu zahlen und dann zu liefern. Schützen Sie Ihren Ruf. Wenn Sie einen guten Ruf für schnelle Zahlungen haben, werden Subs eher darauf bedacht sein, auf Ihrer Baustelle aufzutauchen.
Schritt 7. Senden Sie Ihren Subunternehmern entsprechende Steuerformulare
In den USA verlangt der IRS, dass Sie ein 1099-MISC-Formular senden, wenn Sie im Laufe des Jahres mindestens 600 USD bezahlt haben. Diese Formulare müssen bis zum 31. Januar eingereicht werden.
